Ακίνητο στο παιδί: Γονική παροχή ή διαθήκη;

Όσα πρέπει να ξέρουν οι γονείς πριν αποφασίσουν

«Θέλω αυτό το σπίτι να μείνει στο παιδί μου. Τι είναι καλύτερο να κάνω; Να του το γράψω τώρα ή να το αφήσω με διαθήκη;» Είναι μία από τις συχνότερες ερωτήσεις που ακούμε στο γραφείο μας. Και η απάντηση δεν είναι ίδια για όλους. Η γονική παροχή και η διαθήκη είναι δύο διαφορετικοί δρόμοι που μπορούν τελικά να οδηγήσουν το ίδιο ακίνητο στο παιδί. Νομικά, οικονομικά και πρακτικά, όμως, πρόκειται για δύο εντελώς διαφορετικές επιλογές. Η βασική διαφορά τους είναι απλή: με τη γονική παροχή η περιουσία μεταβιβάζεται εν ζωή. Με τη διαθήκη ο γονέας παραμένει κύριος της περιουσίας του όσο ζει και ορίζει τι θέλει να συμβεί μετά τον θάνατό του. Και αυτή η διαφορά αλλάζει σχεδόν τα πάντα.

Γονική παροχή: το ακίνητο περνά στο παιδί σήμερα

Με τη γονική παροχή ο γονέας αποφασίζει να μεταβιβάσει εν ζωή ένα ακίνητο στο παιδί του. Από τη στιγμή που ολοκληρωθεί η συμβολαιογραφική πράξη και η απαιτούμενη καταχώρισή της, το εμπράγματο δικαίωμα έχει πλέον μεταβιβαστεί. Το ισχύον φορολογικό πλαίσιο είναι ιδιαίτερα ευνοϊκό. Στις γονικές παροχές περιουσίας προς τέκνα εφαρμόζεται, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, αφορολόγητο ποσό 800.000 ευρώ, ενώ για την υπερβάλλουσα αξία εφαρμόζεται συντελεστής 10%. Αυτός είναι ένας σημαντικός λόγος για τον οποίο πολλές οικογένειες επιλέγουν να οργανώσουν τη μεταβίβαση της περιουσίας τους όσο οι γονείς βρίσκονται εν ζωή. Όμως το φορολογικό όφελος δεν πρέπει να αποτελεί το μοναδικό κριτήριο. Γιατί η γονική παροχή είναι πραγματική – ολοκληρωμένη μεταβίβαση περιουσίας και όχι απλώς μία δήλωση πρόθεσης για το μέλλον.

Η λύση της ψιλής κυριότητας και της επικαρπίας

Υπάρχει μία επιλογή που συναντάμε πολύ συχνά στην πράξη: ο γονέας να μεταβιβάζει στο παιδί την ψιλή κυριότητα και να παρακρατεί για τον εαυτό του την επικαρπία. Η διάκριση ψιλής κυριότητας και επικαρπίας εξακολουθεί να έχει συγκεκριμένη φορολογική μεταχείριση και στις γονικές παροχές.  Με αυτόν τον τρόπο μπορεί να οργανώσει εγκαίρως τη μεταβίβαση της περιουσίας του, χωρίς να αποξενωθεί πλήρως από το ακίνητο. Για παράδειγμα, ένας γονέας μπορεί να δώσει στο παιδί την ψιλή κυριότητα ενός διαμερίσματος, διατηρώντας την επικαρπία εφ’ όρου ζωής. Έτσι εξακολουθεί να έχει τη χρήση και την κάρπωση του ακινήτου, να κατοικεί σε αυτό ή να εισπράττει τα μισθώματα, ενώ το παιδί έχει ήδη αποκτήσει την ψιλή κυριότητα. Και μετά τον θάνατο του γονέα γίνεται αυτόματη συνένωση της επικαρπίας και της ψιλής κυριότητας στο πρόσωπο του παιδιού. Είναι ένα εργαλείο που μπορεί να προσφέρει ισορροπία ανάμεσα στην έγκαιρη περιουσιακή οργάνωση και στην ανάγκη του γονέα να διατηρήσει ουσιαστικό έλεγχο και οικονομική ασφάλεια.

Διαθήκη: ο γονέας διατηρεί τον πλήρη έλεγχο όσο ζει

Η διαθήκη λειτουργεί διαφορετικά. Είτε πρόκειται για δημόσια είτε για ιδιόγραφη είτε για μυστική διαθήκη, το ακίνητο δεν μεταβιβάζεται κατά τη σύνταξή της. Ο γονέας εξακολουθεί να είναι ιδιοκτήτης του και μπορεί να το πουλήσει, να το αξιοποιήσει ή να μεταβάλει τον περιουσιακό του σχεδιασμό. Και, κυρίως, διατηρεί τη δυνατότητα να ανακαλέσει ή να τροποποιήσει τη διαθήκη του. Αυτό προσφέρει κάτι που για αρκετούς ανθρώπους είναι καθοριστικό: ευελιξία και έλεγχο. Οι οικογενειακές και οικονομικές συνθήκες δεν παραμένουν πάντοτε ίδιες. Τα παιδιά μεγαλώνουν, οι ανάγκες τους διαφοροποιούνται, οι σχέσεις μεταβάλλονται, νέα περιουσιακά στοιχεία μπορεί να αποκτηθούν και άλλα να πωληθούν. Ένας περιουσιακός σχεδιασμός που φαίνεται απολύτως σωστός στα 55 μπορεί να χρειάζεται επανεξέταση στα 70.

Η διαθήκη όμως δεν σημαίνει «μεταβίβαση χωρίς διαδικασία»

Εδώ υπάρχει μία συχνή παρανόηση. Το γεγονός ότι ο γονέας έχει συντάξει διαθήκη δεν σημαίνει ότι, όταν επέλθει ο θάνατος, το παιδί δεν θα χρειαστεί να ακολουθήσει τις προβλεπόμενες κληρονομικές και φορολογικές διαδικασίες.

Η κτήση περιουσίας αιτία θανάτου υπάγεται σε φόρο κληρονομιάς, ο οποίος προσδιορίζεται με βάση, μεταξύ άλλων, την καθαρή αξία της κληρονομικής μερίδας και τη συγγενική σχέση του κληρονόμου με τον κληρονομούμενο. Όταν στην κληρονομία περιλαμβάνεται ακίνητο, απαιτείται στη συνέχεια και η προβλεπόμενη διαδικασία για την αποδοχή και καταχώριση του κληρονομικού δικαιώματος με συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομίας, αφού πρώτα, σύμφωνα με τον νέο νόμο προηγηθεί από εμάς τους συμβολαιογράφους η διαδικασία δημοσίευσης διαθήκης, είτε πρόκειται για ιδιόγραφη, είτε για μυστική, είτε για δημόσια διαθήκη. Συνεπώς, όταν συγκρίνουμε γονική παροχή και διαθήκη, δεν συγκρίνουμε απλώς δύο νομικά εργαλεία. Συγκρίνουμε δύο διαφορετικούς χρόνους και τρόπους οργάνωσης και μεταβίβασης της περιουσίας.

Και αν υπάρχουν περισσότερα παιδιά;

Εδώ ο σχεδιασμός χρειάζεται ακόμη μεγαλύτερη προσοχή. Το «αυτό το σπίτι θέλω να πάει στην κόρη μου και το άλλο στον γιο μου» μπορεί να ακούγεται απλό γύρω από ένα οικογενειακό τραπέζι. Νομικά, όμως, πρέπει να εξετάζονται η συνολική περιουσία, η αξία κάθε περιουσιακού στοιχείου, τυχόν προηγούμενες παροχές, τα πρόσωπα που καλούνται στην κληρονομία και οι κανόνες της νόμιμης μοίρας. Και εδώ ακριβώς αποκτά ιδιαίτερη σημασία το νέο κληρονομικό δίκαιο. Ο ν. 5303/2026 αναμόρφωσε συνολικά το Πέμπτο Βιβλίο του Αστικού Κώδικα και επέφερε ουσιώδεις αλλαγές, μεταξύ άλλων, στην εξ αδιαθέτου διαδοχή, στη νόμιμη μοίρα, στην ευθύνη για τα χρέη της κληρονομίας και στις σχέσεις μεταξύ συγκληρονόμων. Παράλληλα εισήγαγε νέα εργαλεία περιουσιακού σχεδιασμού, όπως τις κληρονομικές συμβάσεις αιτία θανάτου και τις συμβάσεις παραίτησης από μελλοντικά κληρονομικά δικαιώματα.

Ιδιαίτερα σημαντική είναι η νέα προσέγγιση στη νόμιμη μοίρα, η οποία διαμορφώνεται πλέον ως ενοχική αξίωση. Πρόκειται για ουσιαστική μεταβολή στη λογική του κληρονομικού σχεδιασμού, καθώς επιδιώκεται να προστατεύονται οι νόμιμοι μεριδούχοι χωρίς να οδηγείται αναγκαστικά η ίδια η περιουσία, και ιδίως ένα ακίνητο ή μία παραγωγική μονάδα, σε κατακερματισμό.

Γι’ αυτό, ιδίως όταν υπάρχουν περισσότερα παιδιά, σύζυγος, προηγούμενες γονικές παροχές ή σημαντικές διαφορές στην αξία των περιουσιακών στοιχείων, η απόφαση για ένα μόνο ακίνητο δεν πρέπει να εξετάζεται απομονωμένα από την υπόλοιπη περιουσία. Ο σωστός σχεδιασμός δεν απαντά μόνο στην ερώτηση «σε ποιον θα δώσω αυτό το ακίνητο;», αλλά και στην ερώτηση «τι αποτέλεσμα δημιουργώ συνολικά στην οικογένειά μου κάνοντας αυτή την κίνηση;»

Υπάρχει μία απάντηση στο ποια επιλογή είναι καλύτερη;

Όχι. Δεν υπάρχει μία απάντηση που να ταιριάζει σε όλους. Η γονική παροχή μπορεί να ανταποκρίνεται στις ανάγκες ενός γονέα που έχει ήδη αποφασίσει σε ποιο παιδί θέλει να μεταβιβάσει το ακίνητο, επιθυμεί να πραγματοποιήσει τη μεταβίβαση εν ζωή και θέλει να αξιοποιήσει το ισχύον φορολογικό πλαίσιο.

Η διαθήκη, από την άλλη, διατηρεί την περιουσία στον γονέα όσο ζει και του παρέχει μεγαλύτερη δυνατότητα αναθεώρησης του σχεδιασμού του εφόσον αλλάξουν οι προσωπικές, οικογενειακές ή οικονομικές συνθήκες.

Υπάρχει και η ενδιάμεση λύση της γονικής παροχής της ψιλής κυριότητας με παρακράτηση της επικαρπίας, όταν αυτή ανταποκρίνεται στις πραγματικές ανάγκες της συγκεκριμένης οικογένειας.

Πριν αποφασίσουμε, λοιπόν…

Η μεταβίβαση ενός ακινήτου στο παιδί δεν είναι απλώς μία φορολογική ή συμβολαιογραφική επιλογή. Είναι μία απόφαση οικογενειακού και περιουσιακού σχεδιασμού, με συνέπειες που μπορεί να εμφανιστούν πολλά χρόνια αργότερα. Γι’ αυτό, πριν από μία γονική παροχή ή τη σύνταξη μιας διαθήκης, χρειάζεται να βλέπουμε ολόκληρη την εικόνα: τη συνολική περιουσία, τον αριθμό των παιδιών και των λοιπών κληρονόμων, όσα έχουν ήδη δοθεί, τα δικαιώματα που ο γονέας θέλει να διατηρήσει, τις φορολογικές συνέπειες και, κυρίως, το αποτέλεσμα που θέλει πραγματικά να εξασφαλίσει για την οικογένειά του.

Γιατί το ουσιαστικό ερώτημα δεν είναι μόνο το «πώς θα περάσει το ακίνητο στο παιδί μου;», αλλά και «πότε θέλω να περάσει, τι θέλω να διατηρήσω όσο ζω και πώς η σημερινή μου απόφαση επηρεάζει συνολικά την οικογένειά μου;»